Contracte de închiriere „la negru” – riscuri pentru proprietari și chiriași
- Avocat
- 27 mai
- 7 min de citit
Piața imobiliară din România a cunoscut o creștere semnificativă în ultimele decenii, iar închirierea locuințelor a devenit o practică obișnuită, atât pentru tineri care nu doresc să contracteze credite ipotecare pe termen lung, cât și pentru proprietarii care văd în închiriere o sursă stabilă de venit.
Cu toate acestea, un procent semnificativ al contractelor de închiriere nu sunt înregistrate la ANAF, iar în unele cazuri, ele nici măcar nu sunt încheiate în formă scrisă. Închirierea unei locuințe fără un contract scris și înregistrat la ANAF este o practică încă frecvent întâlnită în România, în ciuda riscurilor legale, financiare și personale pe care le presupune pentru ambele părți. Deși la prima vedere poate părea o soluție „mai simplă” sau „mai flexibilă”, în realitate închirierea „la negru” ascunde o serie de capcane care pot genera probleme serioase, inclusiv amenzi usturătoare, conflicte în instanță sau chiar plângeri penale.
Acest articol își propune să clarifice ce înseamnă închirierea „la negru”, care sunt consecințele pentru proprietar și chiriaș, și cum se poate evita o astfel de situație printr-o abordare corectă din punct de vedere legal.
1. Cum se încheie legal contracte de închiriere?
Contractul de închiriere se redactează în formă scrisă
Potrivit art. 1777 și următoarele din Codul Civil, orice contract de locațiune (închiriere) trebuie încheiat în formă scrisă pentru a produce efecte clare între părți.
Un contract de închiriere încheiat în formă scrisă ar trebui să conțină elemente minime obligatorii, precum:
datele părților;
descrierea imobilului;
durata contractului;
valoarea chiriei și modalitatea de plată (dacă nu există chirie plătită între părți, contractul este de comodat, nu de închiriere);
obligațiile și drepturile fiecărei părți;
garanția și condițiile de restituire;
Contractele de închiriere se înregistrează la ANAF
Potrivit art. 83 din Codul fiscal:
(1) Contribuabilii care obțin, individual sau într-o formă de asociere, venituri din activități independente, cedarea folosinței bunurilor, activități agricole, silvicultură și piscicultură, impuse în sistem real, au obligația să depună o declarație privind venitul estimat/norma de venit până la data de 25 mai inclusiv a anului de impunere.
(2) Declarația privind venitul estimat/norma de venit se depune și de contribuabilii care încep o activitate în cursul anului fiscal, în termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului.
Așadar, persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor (ex: chirii) au obligația să declare contractul de închiriere la ANAF în termen de 30 de zile de la semnare.
Aceasta este o obligație fiscală a proprietarului, nu a chiriașului. Se depune formularul fiscal aferent și o copie a contractului.
2. Ce înseamnă închirierea „la negru”?
Legea impune proprietarilor să declare contractele de închiriere la ANAF în termen de 30 de zile de la încheierea acestora, iar veniturile obținute din chirii sunt supuse impozitării. În plus, proprietarii care obțin venituri din chirii ce depășesc anumite plafoane (6, 12 sau 24 de salarii minime brute) sunt obligați să plătească și contribuții de asigurări sociale de sănătate (CASS)
Prin „închiriere la negru” înțelegem situația în care o persoană închiriază un imobil (de regulă o locuință) fără:
Fără înregistrarea contractului la ANAF, conform obligației fiscale impuse prin Codul Fiscal (art. 82 și 83).
De regulă, în astfel de situații nu există nicio dovadă clară a relației contractuale. Părțile se bazează pe înțelegeri verbale, eventual mesaje schimbate pe WhatsApp sau plăți cash fără chitanță sau extras bancar.
3. De ce aleg unii proprietari / chiriași să încheie contracte de închiriere „la negru”?
Există mai multe motive invocate de proprietari și chiriași pentru a evita contractul scris sau înregistrarea fiscală:
Pentru a evita plata impozitelor de către proprietar (10% din venitul net);
Pentru a păstra flexibilitatea (ieșire ușoară din „înțelegere”);
Pentru a reduce costurile (unii chiriași cer chirie mai mică dacă e „la negru”);
Pentru a nu declara venitul în scopuri sociale sau de creditare;
Din neglijență sau necunoaștere a legislației.
Totuși, aceste motive nu justifică riscurile asumate și nici nu își găsesc suport în prevederile legale. De fapt, cele mai grave consecințe legale de contractul de închiriere apartament apar exact atunci când se ivește un conflict și niciuna dintre părți nu beneficiază de protecția legii, întrucât contractul nu a respectat formalitățile necesare.
4. Riscuri asociate contractelor de închiriere ”la negru”
Riscuri pentru proprietar
Amendă de la ANAF pentru nedeclararea contractului
Conform Codului de procedură fiscală, proprietarii care nu declară veniturile obținute din chirii pot fi amendați, iar ANAF poate calcula impozitul retroactiv pe ultimii 5 ani, inclusiv dobânzi și penalități.
ANAF poate verifica situația în mai multe moduri:
prin sesizări anonime sau directe;
prin notificări generate automat din bazele de date (de exemplu, dacă proprietarul are imobile și nu declară venituri);
în urma altor controale (ex: declarații sociale ale chiriașilor, litigii etc.).
Risc de recalificare a veniturilor
Dacă proprietarul are mai multe imobile închiriate, ANAF poate considera că desfășoară o activitate economică și impune înregistrarea ca PFA sau chiar plătitor de TVA, cu consecințe fiscale importante.
Imposibilitatea evacuării chiriașului pe cale legală
Fără un contract de închiriere scris și înregistrat la ANAF în mod legal (sau încheiat la notar), evacuarea unui chiriaș poate deveni extrem de dificilă. Instanța de judecată va cere dovada relației contractuale și a motivului pentru care chiriașul se află în spațiul locativ, iar în lipsa unui contract semnat, proprietarul poate fi obligat să parcurgă proceduri lungi și costisitoare.
În lipsa unui contract redactat profesionist, un chiriaș care nu mai plătește chiria și refuză să părăsească imobilul poate rămâne luni sau chiar ani în locuință, dacă proprietarul nu a îndeplinit toate formalitățile de înregistrare a contractului.
Situația poate să apară întrucât proprietarul nu are voie să recurgă la evacuare forțată (ex: schimbarea yalei, scoaterea lucrurilor afară, tăierea utilităților) fără o hotărâre judecătorească.
Conform Codului civil, art. 2495 și următoarele, evacuarea chiriașului se face numai printr-o hotărâre a instanței de judecată, obținută în urma unei acțiuni de evacuare. Aceasta este o procedură judiciară specială, relativ rapidă, dar obligatorie pentru evacuarea unui (fost) chiriaș.
Proprietarul care nu recurge la procedura evacuării și optează pentru a da afară chiriașul “cu forța” se expune unor riscuri reale, chiar de ordin penal:
poate fi acuzat de violare de domiciliu (art. 224 Cod penal – infracțiune).
poate fi dat în judecată pentru daune morale și materiale.
dacă proprietarul aruncă sau distruge lucrurile chiriașului, poate fi acuzat de furt sau distrugere.
Excepții de la necesitatea unei acțiuni în evacuare pot să apară dacă persoana care se pretinde chiriaș nu are niciun drept să fie acolo (ex: a intrat fără acordul proprietarului. În acest caz, proprietarul poate depune plângere penală pentru violare de domiciliu, caz în care poliția poate interveni pentru a constata prezența ilegală, iar procedura de evacuare va fi simplificată.
Imposibilitatea de a cere despăgubiri
Fără un contract de închiriere scris, proprietarul nu poate cere legal chiria restantă, daune pentru stricăciuni, plata utilităților sau penalități pentru nerespectarea obligațiilor pe care chiriașul le are în mod normal.
Risc de plângeri penale sau civile din partea chiriașului
În cazuri extreme, chiriașul poate acuza abuzuri (ex: intrare abuzivă în locuință, lipsă condiții decente, violarea vieții private) și poate iniția plângeri sau cereri în instanță împotriva proprietarului. Fără existența unui contract de închiriere semnat în mod legal și înregistrat la autoritățile competente, poziția proprietarului este fragilă.
Riscuri pentru chiriaș
Lipsa oricărei protecții legale
Fără un contract de închiriere, chiriașul nu poate dovedi că are dreptul să locuiască în imobilul respectiv. Proprietarul îl poate evacua oricând, fără termen de preaviz sau cu termene foarte scurte, sau poate modifica în mod arbitrar condițiile (mărirea chiriei, interdicții etc.). De asemenea, în cazuri extreme, proprietarul poate face împotriva chiriașului plângeri penale – de exemplu, pentru ocuparea fără drept a unei locuințe.
Imposibilitatea înregistrării domiciliului sau reședinței
Pentru a obține carte de identitate, pașaport, rezidență sau pentru înscrierea copiilor la școală, este nevoie de dovada domiciliului – ceea ce presupune existența unui contract de închiriere înregistrat. În lipsa unui document contractual scris, chiriașul poate avea probleme administrative grave.
Imposibilitatea de a beneficia de ajutoare sociale, burse sau credite
Dacă chiriașul nu poate demonstra că are un contract de închiriere legal, nu va putea:
dovedi cheltuieli de locuire pentru burse sau ajutoare;
dovedi stabilitate pentru obținerea unui credit sau a unei finanțări;
justifica adresa pentru înscrierea în diverse programe guvernamentale.
Risc de evacuare forțată și abuzivă
Fără protecția legii, chiriașii pot fi amenințați, forțați să plece fără termen de preaviz, sau supuși unor forme de presiune: tăierea utilităților, schimbarea yalei, refuzul reparațiilor etc.
Lipsa unei dovezi pentru sumele plătite
Dacă plățile se fac cash și nu există chitanțe sau cont bancar, chiriașul nu are cum să dovedească plata chiriei. În caz de litigiu, poate fi acuzat că și-a încălcat obligația de plată a chiriei.
5. Soluții și recomandări. Model contract închiriere apaertament.
Pentru proprietari:
Încheiați întotdeauna un contract scris, chiar dacă vi se pare „în plus”.
Înregistrați contractul la ANAF – procedura e simplă și protejează fiscal.
Evitați înțelegerile verbale sau încasările cash fără dovadă.
Stabiliți clauze clare privind plata chiriei, garanția și reparațiile.
Pentru chiriași:
Solicitați un contract scris, mai ales dacă aveți nevoie de dovada domiciliului.
Evitați plata cash fără chitanță – cereți transfer bancar sau semnarea unui document.
Verificați dacă proprietarul a declarat contractul – puteți cere o copie cu ștampila ANAF.
6. Concluzii
Închirierea „la negru” este o practică riscantă pentru ambele părți. Deși poate părea o soluție mai simplă sau „neoficială”, în realitate aceasta deschide ușa unor probleme legale grave: amenzi, litigii, evacuări abuzive și lipsă de protecție juridică.
Tocmai de aceea, încheierea unui contract scris și înregistrarea lui la ANAF nu sunt doar obligații legale, ci și garanții de siguranță și echilibru pentru ambele părți.
Așadar, dacă ai în plan să închiriezi sau să oferi un imobil în chirie, consultă un avocat sau comandă un model profesionist pe contract, pe care îl poți înregistra la ANAF. Un contract bine făcut costă mult mai puțin decât un proces.
Commentaires